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Resumo Rápido

  • 3 tipos: Aberto (várias imobiliárias) · Exclusivo (uma só) · Ponto Partida (raro).
  • Prazo típico: 6 meses. Renovação automática NUNCA aceite sem cláusula de saída.
  • Comissão: normalmente 3-6% + IVA. Devida em CPCV ou escritura (define no contrato).
  • 12 cláusulas obrigatórias por Lei 15/2013 (aviso IMPIC).
  • Sinal vermelho: comissão paga em qualquer circunstância mesmo sem venda.

📋 Índice

  1. 3 Tipos de Contrato
  2. 12 Cláusulas Obrigatórias (Lei 15/2013)
  3. Cláusulas Favoráveis ao Vendedor
  4. Cláusulas Abusivas — NÃO Aceitar
  5. Template Base (Adaptável)
  6. Como Negociar Cláusulas
  7. Perguntas Frequentes

1. Os 3 Tipos de Contrato

Contrato Aberto (Não Exclusivo)

Várias imobiliárias podem vender simultaneamente. Só recebe comissão quem realmente fechar. Vantagem: mais exposição. Desvantagem: nenhuma imobiliária investe muito em marketing (sabe que pode não receber).

Contrato Exclusivo (Recomendado)

Uma imobiliária tem exclusividade. Se outra vende durante o prazo, ainda paga comissão à exclusiva. Vantagem: imobiliária investe em marketing profissional. Desvantagem: fica dependente de uma. Ver como escolher a imobiliária certa.

Contrato de Ponto de Partida

Muito raro. Imobiliária apenas identifica potenciais compradores, sem intervir em negociação. Comissão baixa (1-2%). Usado em vendas B2B ou grandes patrimónios.

2. 12 Cláusulas Obrigatórias (Lei 15/2013)

Todos os contratos de mediação em Portugal devem conter:

  1. Identificação da imobiliária — nome, NIF, morada, licença AMI, seguro RC
  2. Identificação do cliente — nome, NIF, morada, contactos
  3. Identificação do imóvel — descrição predial, morada, área, coordenadas
  4. Condições de comercialização — preço, forma pagamento aceite
  5. Tipo de contrato — aberto ou exclusivo (obrigatório clarificar)
  6. Prazo de vigência — datado, com data de fim
  7. Remuneração — valor fixo ou percentagem + IVA + momento de pagamento
  8. Regime de exclusividade (se aplicável) — condições e limites
  9. Direitos e deveres das partes — obrigações contratuais
  10. Regime de resolução do contrato — como sair
  11. Foro competente — tribunal jurisdição
  12. Cópia entregue ao cliente — obrigatório

Contrato sem qualquer destas cláusulas é inválido legalmente.

3. Cláusulas Favoráveis ao Vendedor (Negociar)

  • Prazo 3-6 meses (nunca 12 automáticos)
  • Cláusula de saída objectiva: “se em 60 dias não houver X visitas, posso rescindir sem custo”
  • Comissão paga apenas em escritura (não CPCV — reduz risco se comprador desistir)
  • Não renovação automática — obriga a novo contrato assinado
  • Fotografia profissional incluída na comissão (não extra)
  • Publicação Idealista + Imovirtual + Casa Sapo incluída
  • Vendedor pode receber propostas diretas se comprador identificado pela imobiliária desistir há >30 dias
  • Comissão em escala: 3% até €X; 4% entre €X e €Y; 5% acima (motiva imobiliária a maximizar preço)

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4. Cláusulas Abusivas — NÃO Aceitar

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Se ver alguma destas no contrato, exija remoção antes de assinar:

  1. Renovação automática por igual período sem consentimento expresso
  2. Comissão devida mesmo sem venda “por trabalho realizado”
  3. Exclusividade >12 meses sem cláusula de saída
  4. Comissão sobre valor superior ao venda (ex: sobre “valor de mercado” abstracto)
  5. Proibição de vender directamente mesmo após fim do contrato
  6. Multa desproporcional por rescisão antes prazo (ex: 20% valor imóvel)
  7. Foro em cidade distante (ex: Lisboa para vendedor de Braga)
  8. Cedência genérica de direitos de imagem sobre o imóvel
  9. Autorização de posse de chaves sem controlo de acesso
  10. Comissão paga em dinheiro sem factura — ilegal

5. Template Base (Estrutura Adaptável)

ATENÇÃO: este template é orientativo. Contrato real deve ser preparado/revisto por advogado ou pela imobiliária cumpridora do IMPIC.

CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Entre [IMOBILIÁRIA X, Lda], NIF [X], sede [X], AMI nº [X], seguro RC nº [X] com [Companhia] (adiante “MEDIADORA”)

e [NOME COMPLETO], NIF [X], morada [X], contactos [X] (adiante “CLIENTE”),

1. OBJECTO: A MEDIADORA obriga-se a promover a venda do imóvel sito em [morada completa + descrição predial + freguesia], registado na Conservatória do Registo Predial sob o nº [X].

2. PREÇO INICIAL: € [X],00 (por extenso), sujeito a acordo escrito para eventuais alterações.

3. TIPO DE CONTRATO: Regime de [exclusividade / não exclusividade].

4. PRAZO: 6 meses a contar da data de assinatura, sem renovação automática.

5. REMUNERAÇÃO: [X]% + IVA sobre o preço final de venda, devida na escritura pública / CPCV. Sem venda, sem remuneração.

6. CLÁUSULA DE SAÍDA: O CLIENTE pode rescindir sem custo se em 60 dias não houver mínimo de 5 visitas presenciais registadas.

7. OBRIGAÇÕES MEDIADORA: fotografia profissional, publicação Idealista + Imovirtual + Casa Sapo, filtragem visitas, relatório semanal, acompanhamento processo até escritura.

8. FORO: Comarca [cidade do imóvel].

Local, Data
Assinatura MEDIADORA _______________
Assinatura CLIENTE _______________

6. Como Negociar Cláusulas

Se a imobiliária apresenta contrato-tipo com cláusulas desfavoráveis, negoceie assim:

  1. Peça versão editável (Word/PDF assinável), não impressão fixa
  2. Marque em amarelo as cláusulas que quer alterar
  3. Envie proposta escrita com as alterações — nunca por telefone
  4. Contra-proposta comum: reduzir prazo, adicionar cláusula saída, comissão só em escritura
  5. Se imobiliária recusa negociar: procure outra. Imobiliária inflexível no contrato será igual na venda

Perguntas Frequentes

Preciso de advogado para assinar contrato de mediação?

Não obrigatório. Contrato-tipo bom + este guia geralmente chega. Advogado (~€150-400) faz sentido se: casa >€500k, cláusulas complexas ou histórico de conflitos com imobiliárias.

Posso ter contrato com 2 imobiliárias simultaneamente?

Sim, se ambos forem contratos “abertos” (não exclusivos). Não pode ter 2 contratos exclusivos ao mesmo tempo — é violação legal e pode dever comissão a ambas se venderem.

A imobiliária pode cobrar-me algo se não vender?

Não. Comissão só é devida com venda. Se imobiliária inclui “custos de marketing” ou “taxa de listagem” no contrato = cláusula abusiva, exigir remoção. Idealista/Imovirtual são pagos pela imobiliária como parte da sua actividade.

Como saber se a imobiliária tem seguro RC obrigatório?

Peça certificado do seguro. Cobertura mínima €150.000 exigida pela lei. Confirme no IMPIC se a licença AMI está válida. Sem seguro válido, contrato é inválido.

Posso rescindir contrato exclusivo antes do prazo?

Só se: (a) tem cláusula de saída objectiva no contrato (recomendado incluir sempre), OU (b) mediador viola termos contratuais, OU (c) acordo mútuo. Sem estas condições, pode ser condenado a pagar comissão prevista no contrato.

Contrato deve ser registado em algum lugar?

Não. Contrato entre partes é privado. Deve ser escrito e assinado por ambos — não vale contrato verbal. Guardar cópia física + digital.

🎯 Próximo Passo

Contrato bem negociado é 50% do sucesso da venda. Se ainda não escolheu imobiliária, veja primeiro como escolher a imobiliária certa.