Acelere Absorção Do Seu Empreendimento em 20-35%
Setup completo em 15 dias. Landing multilíngue + Google/Meta/LinkedIn Ads. Fee fixo mensal, sem comissão sobre venda.
Pedir Auditoria Comercial GrátisAceito apenas 3 empreendimentos novos por mês
Onde o Seu Empreendimento Está a Perder Margem Todos os Meses
6 razões pelas quais o cash-flow aperta ao mês 14 mesmo com procura no mercado. Cada uma tem impacto quantificável no IRR final do empreendimento.
Absorção lenta = juros a comer margem
Empreendimento €10M com 45% vendido ao mês 12 (esperado 70%) = IRR cai de 18% para 12%. Diferença: €600k-€2M de retorno perdido. Cada mês parado = juros bancários + custo estrutura.
DL 97/2026 (IVA 6%) mal aplicado
3 regimes fiscais (CIA/RSAA/Restituição). Contabilista continua “a estudar”. Escolher mal custa €30-80k por unidade. Decisão tem de ser tomada ANTES do CPCV.
TAE efectiva escondida (não 4.5%)
Banco anuncia 4.5%. Realidade: 6.5-9.5% TAE efectiva incluindo spread + aval + comissões + selo. Num empréstimo €5M × 2 anos, subestimar em 3pp custa €300k em margem líquida.
Speed-to-lead ausente = leads para concorrência
41% das leads de empreendimento nunca respondidas. Comprador compara 3 empreendimentos numa tarde, escolhe quem responde primeiro. Cada CPCV = €280-350k VGV perdido.
Landing genérica no Idealista misturada
Unidades em planta listadas junto a casas usadas. Sem storytelling, sem tour 3D, sem cronograma obra. Comprador em planta pede confiança — não a encontra.
Marketing sub-dimensionado (0.5-1% VGV)
Benchmark saudável: 5-10% VGV. Prática comum PT: 0.5-1.5%. “Poupar” €200k em marketing custa €500-800k em haircut de preço ao ano 2 para escoar stock.
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O Que Está Incluído No Pack Essencial
Gestão contínua mensal dos canais que geram leads qualificadas. Cada componente tem KPIs mínimos por escrito no contrato.
Google Performance Max + Search
Search para intent alta (“comprar apartamento planta [zona]”, “novo empreendimento [cidade]”). Performance Max para escala. YouTube para storytelling. UTM tracking em todos os canais para atribuição real.
Meta Ads Multi-Persona (SAC Housing)
Setup Special Ad Category correcto. Segmentação por perfil: primeira habitação (crédito jovem), upgrade (famílias), investimento (portfolio), internacional (Golden Visa alternativo). Criativos dedicados por persona.
Dashboard KPIs Semanal + CRM
CRM integrado com todos os canais (Google, Meta, landing, WhatsApp). Dashboard automático semana: leads/canal, CPL, taxa fecho, CPCVs assinados, cadência vs plano de absorção. Reunião mensal 1h estratégica.
Complementar · Sob Consulta
Serviços de produção creativos e canais complementares, orçamentados caso-a-caso conforme dimensão do empreendimento e mercado-alvo.
Landing Page Multilíngue Dedicada
Landing exclusiva ao empreendimento (não misturada). PT + EN obrigatórios; DE + FR se targeting internacional. Tour 3D (Matterport/Cupix), fichas técnicas por tipologia, cronograma obra actualizado mensalmente, agendamento visita integrado.
Fotografia Drone + Vídeo Timelapse Obra
Sessão inicial fotografia profissional (interior + exterior). Vídeo drone da zona. Timelapse mensal da obra publicado em canais próprios (Instagram/YouTube/landing) — cria confiança de execução real.
LinkedIn Ads B2B (Institucional)
Segmentado a investidores institucionais (family offices, fundos BTR), wealth managers e relocation companies. InMail outreach directo a 30-50 decisores. Ideal para empreendimentos €5M+ ou blocos investimento.
Orçamento personalizado no agendamento de consulta 15min — orientamos qual dos complementares faz mais sentido para o seu empreendimento.
Timeline · Lançamento em 15 Dias
Setup completo em 2 semanas + optimização activa ao longo do ciclo do empreendimento (18-24 meses típicos).
Dia 1-5 · Discovery + Estratégia
Análise projecto (tipologias, preços, target, calendário obra). Escolha regime fiscal DL 97/2026. Definição personas-alvo por tipologia. Análise concorrência local.
Dia 6-10 · Landing + Produção
Design + desenvolvimento landing multilíngue. Produção fotográfica profissional. Elaboração dossier fichas técnicas por tipologia. Primeiro vídeo drone da zona.
Dia 11-15 · Ads + Lançamento
Setup Pixel + Conversion API Meta + Google Ads conversions. WhatsApp Business + rotação comercial. Ativação campanhas. Dashboard semanal automatizado activo.
Reversão de Risco · Preto Ao Branco
Não prometemos “vender X unidades em Y meses” (depende do mercado + preço + produto). Prometemos execução técnica correcta e transparência absoluta. Garantias por escrito no contrato.
KPIs Mínimos Por Escrito
Conversão landing >3% · CPL <€30-45 · Speed-to-lead <5min · Dashboard 100% semanal · Vídeo obra mensal. Se algum KPI não atingido durante 2 meses consecutivos, cancelamento imediato sem custo.
Cancelamento 90 Dias
Sem fidelização longa. Cancelamento com aviso de 30 dias após primeiros 90. Sem penalização. Todos os assets ficam com o promotor (landing, CRM, ads accounts, vídeos, fotografia).
Transparência Absoluta
Acesso directo a todas as contas (Google Ads, Meta Business, CRM, dashboards). Reuniões gravadas se pedido. Facturação detalhada. Zero caixa negra. Comité de investimento tem visibilidade directa.
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Bonus Incluídos Sem Custo Extra
3 add-ons que valem €4-15k se contratados separadamente. Incluídos no pack sem custo adicional.
Análise Regime Fiscal DL 97/2026
Recomendação técnica escrita sobre qual regime aplicar ao empreendimento (CIA/RSAA/Restituição IVA). Cálculo impacto na margem por unidade. Feito com fiscalista especializado. Valor separado: €1.800.
Templates CPCV Optimizados
Templates CPCV com cláusulas de indexação a materiais construção (Índice IMPIC), cláusulas de saída, condições de pré-venda. Redigidos com advogado especializado empreendimentos. Valor separado: €1.200.
Formação Equipa Comercial (4h)
Sessão dedicada equipa comercial + mediadoras parceiras: qualificação leads empreendimento, follow-up estruturado, apresentação de tour 3D, gestão pipeline em CRM. Valor separado: €2.400.
Rafa vs Agência Tradicional
O que muda quando contrata uma agência 100% focada em empreendimentos vs uma agência generalista.
| Elemento | Agência Tradicional | Pack Promotores Rafa |
|---|---|---|
| Foco | Multi-sector · não domina imobiliário | 100% imobiliário PT · pré-venda dominada |
| Landing empreendimento | Página no site institucional (misturada) | Landing dedicada multilíngue com tour 3D |
| Regime fiscal DL 97/2026 | “Fale com o seu contabilista” | Análise escrita CIA/RSAA/Restituição incluída |
| Cadência CPCVs | Não trackada | Dashboard mensal com plano vs real |
| Investidores institucionais | Não é serviço | LinkedIn outreach directo (Large plan) |
| Modelo facturação | Fee + comissão sobre venda + upsells | Fee fixo mensal · zero comissão · zero surpresas |
| Fidelização | 12-24 meses obrigatórios | Cancelamento 90d sem penalização |
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Perguntas Frequentes
Antes. Fase teaser deve começar imediatamente após aquisição do terreno (mês 0-3), mesmo antes da licença final. Pré-lançamento entre mês 3-6. Lançamento formal com apartamento modelo (mesmo provisório) mês 6-10. Cada mês de atraso na comercialização vs cadência ideal custa €30-60k em juros bancários evitáveis.
Sim, em complementaridade. Mediadoras só trazem compradores que primeiro descobriram o empreendimento. Sem descoberta digital dedicada, o pipeline é 40-60% do que podia ser. Marketing próprio alimenta as mediadoras + capta directo (sem comissão). Não são estratégias mutuamente exclusivas.
Internacional saudável: 5-10% VGV. Prática comum PT: 0.5-1.5% (subestimação estrutural). Num empreendimento €10M, benchmark saudável = €500k-€1M total ao longo do ciclo. Investir 0.8% = quase garantido stock parado ao ano 2 + haircut 5-8% para escoar (perda líquida €500-800k face a “poupar” €400k marketing).
Fazemos análise técnica com fiscalista especializado. Modelamos impacto de cada regime (CIA para HPP ≤€330k, RSAA para arrendamento acessível, Restituição para reconversão retroactiva) na margem por unidade. Recomendação por escrito antes do arranque comercial. Decisão tem de ser tomada ANTES do CPCV — não depois.
Sim (plano Large). LinkedIn outreach directo a 30-50 decisores em fundos activos PT (family offices, BTR europeus, value-add). Pitch deck profissional para comité. Ideal para promotores com empreendimentos €10M+ ou blocos completos para investimento. Timeline decisão típica: 60-120 dias.
Não prometemos “vender X unidades” (depende mercado + preço + produto). Prometemos KPIs técnicos: conversão landing >3%, CPL <€30-45, speed-to-lead <5min, dashboard 100% semanal. Se KPIs não atingidos 2 meses consecutivos, cancelamento imediato sem custo. Reversão de risco preto ao branco.
Depende do escalão: Pequeno €1.300-2.500/mês, Médio €2.000-4.000/mês, Grande €3.500-7.000/mês. Pagos directamente às plataformas (Google, Meta, LinkedIn). Não são intermediados por nós. Rebalanceamos trimestralmente por ROAS.
Sim, 5 fases: (1) Teaser mês 0-3 · (2) Pré-lançamento mês 3-6 · (3) Lançamento formal mês 6-10 · (4) Comercialização activa mês 10-20 · (5) Escoamento final mês 20-24+. Intensidade adaptada por fase — fee pode variar (menor em teaser, mais alto em lançamento).
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